Das richtige Grundstück kaufen – worauf beim Kauf eines Baugrunds zu achten ist

Der Traum vom eigenen Haus beginnt meist bei der Suche nach einem passenden Grundstück. Bei der Auswahl des richtigen Baugrunds ist der Spruch „Es prüfe wer sich ewig bindet“ wahrscheinlich ein gutes Motto, denn vor dem Kauf gilt es viele Fragen zu klären. Grob gesagt geht es einerseits darum, ob sich das Grundstück, abhängig von Lage und Beschaffenheit, für die geplante Bebauung eignet: also um die Frage, ob sich das Haus, das ich mir vorstelle, auf dem Grundstück auch bauen lässt. Andererseits ist natürlich auch eine möglichst realistische Einschätzung der Kosten für die Entscheidung relevant, wobei sich die Kosten ja nicht nur aus dem reinen Kaufpreis plus notwendigen Gebühren und Steuern ergeben, sondern auch aus etwaigen versteckten Kosten, sprich Investitionen, die für und vor einer Bebauung notwendig wären.

1. Baurechtliche Vorgaben, Flächenwidmungsplan und Grundbuch

Was ich wo bauen kann, darf und muss hängt natürlich nicht nur von den tatsächlichen Möglichkeiten (Hanglage, Senke, Bodenbeschaffenheit etc.), sondern auch den baurechtlichen Vorgaben ab. Diese finden sich im Bebauungsplan sowie zusätzlich in den Bauvorschriften der einzelnen Gemeinden und sind meist auf der Homepage der Gemeinde abrufbar bzw. liegen am Gemeindeamt auf. Relevant und interessant sind allerdings nicht nur die Vorschriften die die eigene Planung betreffen, sondern auch die Vorgaben des Flächenwidmungsplans – vor allem wenn sich das Grundstück (derzeit noch) in Alleinlage befindet. Dieser lässt nämlich einen kleinen Blick in die Zukunft zu, regelt er doch, ob es sich bei der Umgebung um Bauland, Wohn- oder Industriegebiet handelt. So kann man abschätzen, wie sich die Gegend rund um das Baugrundstück voraussichtlich entwickeln wird und ob auch in ein paar Jahren die Lage des Grundstücks für einen selbst noch interessant ist. Last but not least ist auch der Gegencheck mit dem Grundbuch wesentlich: Hier sind mögliche Rechte und Lasten, die mit dem Grundstück verbunden sind und beim Kauf auf den neuen Eigentümer übergehen, geregelt. Das Grundbuch kann (kostenpflichtig) über die Internet-Plattform https://dienste.jusline.at/ abgefragt werden, wobei es sich empfiehlt, dafür einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar zu Rate zu ziehen. Denn es gilt: Umstände, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, aber dennoch beim Kauf übersehen werden, können später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden! Aus dem Grundbuch oder dem Grenzkataster ist auch ersichtlich, ob die Grenzen des betreffenden Grundstücks bereits rechtlich verbindlich eingetragen sind – sollte das nicht der Fall sein, ist es evtl. sinnvoll, eine Grenzfestlegung durch einen Geometer vornehmen zu lassen. Damit erspart man sich einen möglichen späteren Streit zwischen Neo-Nachbarn.

2. Zustand des Baugrunds

Wesentlich für die richtige Einschätzung eines Grundstücks (und damit des Preises) ist auch die Beschaffenheit des Baugrunds selbst. Ob der Boden für eine Bebauung gut geeignet ist oder ob gewisse Vorarbeiten notwendig wären lässt sich im Zweifelsfall durch Probebohrungen feststellen – diese sind zwar nicht günstig, können einen aber vor teuren Überraschungen, die sonst erst nach Baubeginn auftreten, schützen. Die Beschaffenheit des Bodens wird in vier Kategorien eingeteilt, je nachdem wie sehr sich das Erdreich setzt und wie gut sich daher darauf bauen lässt. Hier spielen auch die Höhe des Grundwasserspiegels und eine etwaige Hanglage eine wichtige Rolle. Eine Probebohrung gibt übrigens auch Aufschluss darüber, ob sich unerwartete „Schätze“ im Erdreich befinden – also Altlasten, sprich Verunreinigungen des Bodens, die auf eigene Kosten entsorgt werden müssen. Dazu gehören etwa Altöl, Elektroschrott oder Bauschutt. Sollte man diesbezüglich einen Verdacht haben, lohnt sich ein Blick in den Altlastenatlas und/oder Verdachtsflächenkataster, wo alle Standorte aufgelistet sind, bei denen ein Verdacht auf Kontaminierung herrscht. Sollte zu dem Grundstück kein Eintrag zu finden sein heißt das aber nicht, dass es tatsächlich „sauber“ ist, sondern nur, dass bisher keine Aufzeichnungen dazu geführt wurden.

3. Lage und Preis

Dass Baugründe in Wien und anderen Städten teurer sind als am Land ist bekannt; zusätzlich muss man wissen dass in Österreich bei den Immobilienpreisen ein West-Ost- Gefälle herrscht, sprich die Kosten pro Quadratmeter im Westen deutlich höher als im Osten sind. Wesentlich für den Preis eines Grundstücks ist natürlich auch die vorhandene Infrastruktur, also eine funktionierende Anbindung an das öffentliche Straßen- und/oder Verkehrsmittelnetz, ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergärten, Schulen und Freizeitangebote. Für den Preis relevant ist auch, ob das betreffende Grundstück bereits erschlossen ist, also ob es an den öffentlichen Straßenverkehr, an Wasser- und Abwasserversorgungsanlagen angeschlossen ist. Falls nicht, sind diese Investitionen in die Kalkulation einzuberechnen. Die Kosten einer neuen Erschließung (etwa wenn in einer Gegend erst mit der Bebauung begonnen wird) werden von den Gemeinden an sämtliche betroffene Anrainer verteilt und richten sich u.a. nach der Grundstücksgröße. Übrigens bedeutet eine vorhandene Erschließung nicht, dass die Leitungen durch das ganze Grundstück führen (und damit auch dorthin wo das geplante Haus später stehen wird). Oft liegen sie nur der Grundstücksgrenze an, von dort weg muss der Eigentümer selbst dafür sorgen dass sie dorthin gezogen werden wo er sie braucht.

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