Erschließung eines Grundstücks: Diese Kosten & Gebühren fallen an

Wer einen Baugrund kauft, sollte sich nicht nur über den Kaufpreis per se im Klaren sein, sondern auch über sämtliche (versteckte) Neben- und Folgekosten. Hierzu zählen auch Aufschließungskosten, die für die Bereitstellung einer gewissen Infrastruktur – wie Zufahrt, Energie, Wasser und Kanal – als Abgabe an die Gemeinde zu entrichten sind, sowie die Anschlussgebühren, die den Versorgungsunternehmen zu zahlen sind.

Was fällt unter die Erschließung eines Grundstücks?

Vorab zu den Begrifflichkeiten: Die in den Bauordnungen gemeinte Aufschließung eines Grundstücks betrifft vorrangig die Bereiche Wasser, Kanal und Zufahrt und meint, dass das Grundstück an die örtliche Wasserversorgung angeschlossen sein sowie auch sichergestellt werden muss, dass Abwässer in einen Kanal eingeleitet werden können. Außerdem werden für das Grundstück Zufahrten, Fahrbahnen und/oder Parkplätze bereitgestellt. All das ist natürlich mit Aufwendungen verbunden, die dann eben in Form von Aufschließungsgebühren den Eigentümern eines Grundstücks von den Gemeinden vorgeschrieben werden.

Unterscheiden Sie Aufschließungskosten und Anschlussgebühren

Davon zu unterscheiden ist der Anschluss für Strom, Gas, Telefon sowie die Baukosten für die Herstellung der Leitungen, Rohre und Kabel ab der Grundstücksgrenze bis hin zum Haus, die fälschlicherweise manchmal auch unter dem Begriff „Aufschließungskosten“ zusammengefasst werden. Allerdings sind die Gebühren für den Anschluss bzw. dessen Freischaltung nicht der Gemeinde sondern direkt den Versorgungsunternehmen (Strom- und Gasanbieter, Fernwärme, Telekommunikationsunternehmen etc.) zu zahlen und die möglicherweise anfallenden Baukosten für die Herstellung der Leitungen bis direkt zum Haus sind als Baukosten vom Bauherrn zu tragen.

Tipp: Zählen Sie die einzelnen Gebühren auf

Wenn also in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer von Aufschließungskosten die Rede ist, sind damit die Abgaben an die Gemeinde gemeint, die den Anrainern zweckgebunden zur Errichtung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Abwasserkanal, Wasserleitungen) vorgeschrieben werden. Nachdem der Begriff aber wie beschrieben oft missverstanden wird sollten Sie im Kaufvertrag den Sammelbegriff „Aufschließungsgebühren“ vermeiden und vielmehr alle Gebühren und Abgaben inkl. der Zahlungsverpflichtung durch Verkäufer- oder Käuferseite für jede Position einzeln anführen, um Missverständnissen vorzubeugen.

Aufschließung: Wie hoch sind die Kosten?

Die von den Gemeinden vorgeschriebenen Aufschließungsgebühren sind in der Regel nur einmal zu zahlen; ist das Grundstück, das Sie kaufen möchten, bereits bebaut bzw. schon länger als Bauland gewidmet ist es sehr wahrscheinlich, dass einer der Voreigentümer die Aufschließungsgebühren bereits gezahlt hat. Auskunft darüber erhalten Sie am Gemeindeamt. Sollte das Grundstück neu umgewidmet oder die Gebühren bislang noch nicht entrichtet worden sein, kann man bei der zuständigen Behörde (Gemeinde, Magistrat) nach den Kosten fragen, die anfallen werden. Es ist nämlich leider unmöglich, die Höhe der Gebühren eindeutig anzugeben, da die einzelnen Bauordnungen der Bundesländer unterschiedliche Vorschriften dazu beinhalten und selbst die Bedeutung des Begriffs „Aufschließungskosten“ nicht einheitlich geführt wird.

Beispiel: Aufschließungsabgabe in Niederösterreich

Als Beispiel führen wir hier die Kalkulation für die Aufschließungsabgabe in Niederösterreich an, die als Produkt von Berechnungslänge, Bauklassenkoeffizient (BKK) und Einheitssatz berechnet wird (dieses Beispiel bezieht sich allerdings nicht auf Grundstücke, bei denen im Bebauungsplan die „freie Anordnung(f)“ festgelegt ist).

– Die Berechnungslänge ist die Quadratwurzel aus der Grundstücksfläche.
– Bauklassenkoeffizient (BKK):
– bei Bauklasse 1 (ca. eingeschossig, Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
– BKK bei Bauklasse 2 (ca. zweigeschossig, Gebäudehöhe 5 bis 8 Meter) = 1,25
– BKK bei Bauklasse 3 (ca. dreigeschossig, Gebäudehöhe 8 bis 11 Meter) = 1,50
– Einheitssatz (Stand 2017): 470 Euro

Berechnung für ein zweigeschossiges Haus:
Die Quadratwurzel aus 700m² (Berechnungslänge) mal 1,25 (Bauklasse) mal 470 Euro (Einheitssatz) ergibt 15.543,79 Euro. Sprich: Für ein 700m2 großes Grundstück mit einem 2-geschossigen Bauwerk ist eine Aufschließungsgebühr von 15.543,97 Euro zu zahlen.

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