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Flächenwidmung und Bebauungsplan: Baurecht beim Einfamilienhaus einfach erklärt

Ein Bauprojekt ist immer eine Mischung aus „Wollen“, „Können“ und „Dürfen“. Anders gesagt: Wer ein Haus bauen möchte muss sich Gedanken machen, wie es aussehen soll, welche Möglichkeiten der Baugrund und das Budget hergeben; und schließlich auch, was rechtlich überhaupt möglich ist, welche Vorschriften es zu beachten gilt. Auf letzteren Punkt wollen wir in diesem Artikel ein wenig näher eingehen: Denn was ich wo bauen kann hängt natürlich nicht nur von den finanziellen und örtlichen Gegebenheiten, sondern auch den baurechtlichen Vorgaben ab. Zu beachten sind in erster Linie der Flächenwidmungsplan der Gemeinde, der Bebauungsplan für das Grundstück sowie ggf. die zusätzlichen Bauvorschriften der jeweiligen Gemeinde. Die meisten dieser baurechtlichen Vorschriften sind elektronisch auf der Homepage der Gemeinde abrufbar bzw. liegen am Gemeindeamt auf.

Flächenwidmung: Vorgaben zur Nutzung eines Grundstücks

Der Flächenwidmungsplan ist der erste wesentliche rechtliche Parameter bei der Errichtung eines Einfamilienhauses. Dort ist nämlich die Widmung des Grundstücks geregelt, also ob es sich um Bauland, Wohn- oder Industriegebiet handelt.

Die Regelungen in Bezug auf den Flächenwidmungsplan unterscheiden sich in Österreich je nach Bundesland. Im Groben kann aber gesagt werden, dass die Flächen unterteilt werden in Baulandgebiete, Verkehrsflächen und Grünland, im Plan zu erkennen an den verschiedenen Buchstaben und Farben. Im Bauland – welches bei der Errichtung von Einfamilienhäusern relevant ist – sind verschiedene Nutzungskategorien vorgesehen, etwa Wohngebiet, Agrargebiet, Einkaufszentren & Fachmärkte, Betriebsgebiet oder Industriegebiet. Eine – zwar offiziell nur für Wien geltende, aber auch für andere Bundesländer interessante – Übersicht über die verschiedenen Widmungsarten ist zu finden unter https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/flaechenwidmung/planzeigen/zeichen-flaewid.html

Umwidmung: Antrag bei der Gemeinde

Ein Flächenwidmungsplan ist nichts Statisches, dementsprechend kann auch eine Umwidmung eines Grundstücks erreicht werden. Dazu muss an die Gemeinde bzw. in Wien an die MA 21 ein schriftliches Ansuchen geschickt werden, das auch eine detaillierte Begründung für das Begehren enthält. Mittels Gemeinderatsbeschluss – und nach Anhören etwaiger betroffener Nachbarn – wird über den Umwidmungsantrag beschlossen.

Beachten Sie: Eine Umwidmung von Grünland zu Bauland ist dann oft erfolgreich, wenn es sich um ein Grundstück in einem bereits gut besiedeltem Gebiet handelt. Ein Rechtsanspruch auf Umwidmung besteht aber nicht; wenn etwa genug unbebaute Fläche in einer Gemeinde als Bauland gewidmet ist, wird eine Umwidmung häufig abgelehnt.

Der Bebauungsplan: Fluchtlinien, Bauklassen und Bauweise

Der Bebauungsplan regelt im Detail, ob und wie das betreffende Grundstück zu bebauen ist. Anders als der Flächenwidmungsplan geht es hier also nicht um das gesamte Ortsbild, sondern konkret um den geplanten Bau auf dem einzelnen Grundstück. Geregelt sind im Bebauungsplan vorrangig folgende Punkte:
• Fluchtlinien
• Bauklassen
• Bauweisen
• Höhenlage und Querschnitt von Verkehrsflächen

Fluchtlinien: Abgrenzung von Grundstücken

Eine Fluchtlinie bildet die Abgrenzung von öffentlichen Verkehrsflächen oder die Grenze zwischen Gebieten mit verschiedenen Flächenwidmungen beziehungsweise Bebauungsbestimmungen. Die wichtigsten Fluchtlinien sind Baulinien, Baufluchtlinien und Straßenfluchtlinien.

Baulinie Baulinien begrenzen das Bauland gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen, die im Bauland gelegen sind. Erlaubt sind an der Baulinie Fenster, Vorbauten, Anschlüsse an die technische Infrastruktur, Ein- und Ausgänge sowie Ein- und Ausfahrten, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt.

Straßenfluchtlinie Straßenfluchtlinien begrenzen öffentliche Verkehrsflächen, die im Grünland oder im Sondergebiet liegen, gegenüber Flächen, die als Grünland oder Sondergebiet gewidmet sind. Erlaubt sind hier dieselben baulichen Maßnahmen wie bei den Baulinien.

Verkehrsfluchtlinie Die Verkehrsfluchtlinie begrenzt Flächen des Verkehrsbandes gegenüber allen übrigen Widmungsgebieten oder öffentliche Verkehrsflächen im Bauland, Grünland und im Sondergebiet gegenüber allen Widmungsgebieten, wobei hier keine Fenster, Vorbauten und dergleichen errichtet werden dürfen.

Grenzfluchtlinie Die Grenzfluchtlinie begrenzt Grundflächen für öffentliche Zwecke gegenüber allen anderen Grundflächen, sofern diese nicht als Baulinien, Straßenfluchtlinien oder Verkehrsfluchtlinien definiert werden. An die Grenze darf angebaut und es dürfen Fenster errichtet werden.

Baufluchtlinie Die Grenze von Baufluchtlinien darf mit Gebäuden (ausgenommen bestimmte Vorbauten, §84 Abs.1) nicht überschritten werden. Unterirdische Gebäude oder Gebäudeteile dürfen über die Baufluchtlinie vorragen.

Grenzlinie Grenzlinien werden zwischen Gebieten mit unterschiedlichen Widmungen oder Bebauungsbestimmungen gezogen.

Bauklassen: Bestimmung über die Höhe von Gebäuden

Die so genannten Bauklassen – im Bebauungsplan als rote römische Ziffer markiert – geben an, wie hoch ein Gebäude sein darf. Achtung: Die zulässigen Bauhöhen sind in Österreich je nach Bundesland unterschiedlich; und nur in Wien und Niederösterreich werden sie unter dem Terminus „Bauklasse“ eingeteilt, wobei Wien sechs Bauklassen kennt, Niederösterreich neun. In Wien werden alle Gebäude die über 35 Meter hoch sind als Hochhaus bezeichnet. Anders als in Niederösterreich, wo rein die maximal zulässige Höhe des Gebäudes festgelegt wird, legt die Wiener Bauordnung in ihren Bauklassen auch die Bauhöhe im Verhältnis auf die Straßenbreite fest.

Hier im Überblick:
Bauklasse Wien Niederösterreich
I mind. 2,5m und nicht höher als die Straßenbreite + 2m, höchstens 9m bis 5m
II mind. 2,5m und nicht höher als die Straßenbreite + 2m, höchstens 12m über 5m bis 8m
III mind. 2,5m und nicht höher als die Straßenbreite + 3m, höchstens 16m über 8m bis 11m
IV mehr als 12 m und nicht höher als die Straßenbreite + 3 m wenn die Straßenbreite gleich oder kleiner 15 m ist, ab 15 m Straßenbreite gilt Straßenbreite + 4 m, höchstens 21 m über 11m bis 14m
V mehr als 16 m und nicht höher als die zweifache Straßenbreite, höchstens 26 m über 14m bis 17m
VI mehr als 16 m und nicht höher als die zweifache Straßenbreite über 17m bis 20m
VII über 20m bis 23m
VIII über 23m bis 25m
IX über 25m (Hochhaus)

Bauweise: Wie stehen Gebäude zueinander

Die Bauweisen regeln in Zusammenhang mit den Fluchtlinien, wie die Gebäude auf den Grundstücken angeordnet werden müssen. Im Bebauungsplan können unter anderem folgende Bauweisen festgesetzt werden:

Zeichen Erklärung
o offene Bauweise Die Bauwerke müssen voneinander getrennt (freistehend) errichtet werden. Hier sind Mindestabstände zu den Bauplatzgrenzen zu berücksichtigen (Vorgärten, Abstandsflächen), wobei diese je nach festgelegter Bauklasse ein unterschiedliches Ausmaß aufweisen.
gk gekuppelte Bauweise Die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen müssen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut werden. An allen anderen Seiten sind die Gebäude freistehend zu errichten und Abstandsbestimmungen einzuhalten (siehe offene Bauweise). Freistehende Gebäude sind zulässig, wenn das Stadtbild nicht gestört wird.
ogk Bei der offenen oder gekuppelten Bauweise darf das Gebäude an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut werden, wenn der benachbarte Eigentümer zustimmt.
geschlossene Bauweise Die Gebäude müssen an der Fluchtlinie von der einen seitlichen Bauplatzgrenze bis zur anderen Bauplatzgrenze durchgehend errichtet werden. Die Behörde hat ein freiwilliges Zurückrücken einzelner Gebäudeteile zuzulassen, wenn das örtliche Stadtbild nicht beeinträchtigt wird.
gr Gruppenbauweise Werden Gebäude zu Gruppen zusammengefasst, müssen die Gebäude an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut werden. Abstandsflächen sind für die Gebäudefronten, die nicht an die Grundgrenze gebaut werden einzuhalten. Freistehende Gebäude sind zulässig, wenn das Stadtbild nicht gestört wird.

Alles rot: Weitere Bestimmungen im Bebauungsplan

Baulinien, Bauklassen und Bauweisen sind wie bereits erwähnt nur die wesentlichsten Bestimmungen, die in einem Bebauungsplan dargestellt werden. Regional und abhängig von der Umgebung können sich noch zahlreiche zusätzliche Bebauungsbestimmungen finden, so unter anderem:

Zeichen Erklärung
100 m² oder 20% Beschränkung der bebaubaren Fläche eines Bauplatzes
14m Beschränkung der Gebäudehöhe
ÖZ Grundflächen für öffentliche Zwecke; hier ist eine Enteignung möglich.
Str Strukturen sind als Alternativen zur Festsetzung von Bauklassen und Bauweisen zu sehen, zum Beispiel für Verkehrsknotenpunkte, Schulzentren und ähnliches.
G Gärtnerisch zu gestaltende Grundstücksflächen
BB Besondere Bestimmungen sind Festlegungen, die im Textteil des Bebauungsplanes genau erklärt sind.

Mit dem Grundwissen, das Sie zu den einzelnen Bestimmungen haben, können Sie auf einen ersten Blick recht gut abschätzen, ob Ihr geplantes Bauvorhaben auf dem konkreten Grundstück realisierbar ist. Für die detaillierte Planung (und Einhaltung sämtlicher relevanter Regelungen) ist es dennoch empfehlenswert, einen Experten bzw. Architekten zu Rate zu ziehen, um böse Überraschungen durch die Behörden – sprich eine Ablehnung des eingereichten Bauvorhabens – zu vermeiden.