\ Ratgeber
 \ Versteckte Kosten
Versteckte Kosten beim Grundstückskauf

„Über Geld spricht man nicht“, heißt es in Österreich oft, aber im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks wäre das fatal. Denn nur wer sich über den tatsächlichen Preis eines Baugrunds inklusive aller (versteckten) Nebenkosten und Folgekosten tatsächlich im Klaren ist, kann eine vernünftige Entscheidung treffen. Dabei gilt es viel mehr zu beachten als die reinen Kosten pro Quadratmeter.

Relevante Faktoren für den Grundstückspreis

Doch was beeinflusst den Preis eines Grundstücks? Zunächst gilt bekanntermaßen, dass Baugründe in Städten und Ballungsräumen teurer sind als am Land. In Österreich herrscht bei den Immobilienpreisen außerdem ein West-Ost-Gefälle, sprich mit Ausnahme der großen Ballungszentren sind die Kosten pro Quadratmeter im Westen deutlich höher als im Osten. Ganz generell sind die Grundstückspreise in Österreich derzeit im Zunehmen und das wird sich nach Erwartung vieler Immobilienexperten in naher Zukunft nicht ändern – was wiederum bedeutet, dass die Investition in ein Grundstück in den meisten Fällen auch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Wesentlich für den Preis eines Baugrunds ist natürlich – neben Größe und Zustand – die unmittelbare Umgebung. Handelt es sich um ein bereits erschlossenes Gebiet, ist die notwendige Infrastruktur vorhanden, gibt es eine funktionierende Anbindung an das öffentliche Straßen- und/oder Verkehrsmittelnetz, ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergärten, Schulen und Freizeitangebote. Umgekehrt beeinflussen auch so genannte „Negativ-Kriterien“ den Preis, etwa geruchs- oder lärmintensive Betriebe und Anlagen in der Umgebung, die Nähe zur Autobahn (und der daraus folgenden etwaigen Lärmbelästigung) oder ähnliches. Was für manche ein „No-Go“ ist nehmen andere gerne in Kauf bzw. nützen es als willkommenes Argument für die Preisverhandlungen.

(Versteckte) Nebenkosten und Folgekosten beachten!

Die bisher aufgezählten Kriterien scheinen auf den ersten Blick objektiv und nachvollziehbar – doch darf man sich auf keinen Fall bei der Entscheidung für ein Grundstück nur allein auf diese Aspekte stützen. Es ist immer die Investition im Ganzen zu sehen, die der Kauf eines Baugrunds mit sich bringt. Anders gesagt: Zu kalkulieren ist, welche Kosten man aufbringen muss, um auf dem Grundstück, das zur Auswahl steht, sein Haus wie geplant bauen zu können. Zu diesen Gesamtkosten zählt einerseits, wie bereits erwähnt, der reine Kaufpreis, der von mehreren Faktoren (Lage, Infrastruktur, Gegend) abhängt. Andererseits – und viel schwieriger abzuschätzen – gehören dazu die möglichen Folgekosten, die einem erst bei näherer Prüfung bewusst werden.

Dabei kommt Folgendes in Frage:
• Kostenpflichtige Einsicht in das Grundbuch (um die Rechte und Obliegenheiten zu erfahren, die mit dem Grundstück verbunden sind), den Altlastenatlas (um heraus zu finden, ob evtl. mit Bodenverunreinigungen zu rechnen ist, die auf eigene Kosten saniert werden müssen) oder den Grenzkataster (um nachzuprüfen, ob die Grenzen des Grundstücks bereits rechtlich gesichert sind)
• Falls noch keine Grenzen rechtlich gesichert sind: Amtliche Vermessung des Grundstücks und Eintragung der Grenzen ins Grenzkataster
• Abriss eines alten Gebäudes oder von Bäumen, sprich die Kosten für die Abbruchsfirma, die Maschinen und ggf. die Herstellung der dafür notwendigen Zufahrt
• Probebohrungen zur Feststellung der Bodenbeschaffenheit und etwaiger Altlasten
• Sanierung von Altlasten oder Mehrkosten beim Bau aufgrund unterirdischer Einbauten
• erhöhte Baukosten bzw. notwendige Vorarbeiten aufgrund schlechter Bodenqualität bzw. schwierig zu bebauender Grundstücke (hoher Grundwasserspiegel, starke Hanglage, nicht tragfähiger Boden, kleines Grundstück etc.)
• Erschließung des Baugrunds: Anschluss an das örtliche Versorgungssystem, Ver- und Entsorgerleitungen für Wasser, Strom etc. Dabei kann einerseits die Erschließung generell noch offen sein – deren Kosten werden von der Gemeinde auf die betroffenen Anrainer aufgeteilt – andererseits kann es auch nötig sein, die Leitungen die bis zur Grundstücksgrenze reichen weiter ziehen zu lassen, um tatsächlich das Haus zu erreichen.
• Schaffung einer Zufahrt falls das Grundstück für Baufahrzeuge nicht ordentlich zu erreichen ist.

Gebühren und Steuern

Letztlich sind als Nebenkosten rund um den Erwerb eines Grundstücks auch sämtliche Steuern und Gebühren miteinzubeziehen, die im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung und dem Kauf anfallen:
• Honorar für die Erstellung des Kaufvertrags durch einen Anwalt oder Notar,
• Grunderwerbsteuer in Höhe von zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (je nach Bundesland),
• Notar- und Grundbuchgebühren zur Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung)
• sowie ggf. eine Maklerprovision.